Rendite ist ein sehr wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, Immobilien als Kapitalanlage zu betrachten. Die Rendite gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Anlagebetrags jährlich durch die Immobilie erwirtschaftet werden.
Natürlich gibt es viele Faktoren, die die Rendite einer Immobilie beeinflussen. In diesem Blogpost möchte ich mich einigen dieser Faktoren widmen und erklären, wie sie die Rendite beeinflussen.
Welche Renditekennzahlen gibt es bei Immobilien?
Bei Immobilien gibt es, ähnlich wie bei der Performance-Bewertung von Aktien und Unternehmen, nicht nur eine Rendite-Kennzahl, sondern mehrere. Die drei wichtigsten sind:
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die einfachste der drei Kennzahlen, aber auch die gröbste. Sie berechnet sich aus dem Verhältnis von Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis.
Die Bruttomietrendite ist eine rein rechnerische Kennzahl, die nicht berücksichtigt, ob die Immobilie tatsächlich so viel abwirft.
Sie sagt nichts darüber aus, ob die Immobilie aktuell zum Beispiel gar keinen Gewinn abwirft, weil die Immobilie zum Beispiel aktuell gar nicht vermietet ist, oder weil die Immobilie wegen ständigen Reparaturen sehr hohe Kosten erzeugt.
Die Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist eine etwas genauere Kennzahl als die Bruttomietrendite. Sie berechnet sich aus dem Verhältnis von Jahresnetto-Kaltmiete und Kaufpreis.
Die Netto-Mietrendite berücksichtigt Kosten wie Instandhaltungskosten oder Nebenkosten. Die Netto-Mietrendite ist deshalb eine bessere Kennzahl als die Bruttomietrendite, weil sie genauer das Verhältnis von Einnahmen und Kosten aufzeigt.
Die Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist die komplexeste der drei Rendite-Kennzahlen. Sie setzt den Gewinn, den die Immobilie real nach allen Kosten wie Instandhaltung, Bewirtschaftung und Finanzierung, abwirft, in Relation zu dem Eigenkapital, das der Investor für den Kauf der Immobilie aufgewendet hat
Kauft man eine Immobilie zu 100% mit eigenem Geld und nimmt keinen Kredit auf, so entspricht die Eigenkapitalrendite der Nettomietrendite. Würde man eine Immobile komplett aus Fremdkapital kaufen, wäre die Eigenkapitalrendite unendlich groß, da man 0 Eigenkapital eingebracht hat.
Durch eine hohe Fremdfinanzierung kann man daher die Eigenkapitalrendite einer Immobilie beliebig steigern, steigert damit aber auch, wie bei einer Aktie, die man auf Kredit kauft, sein Risiko und seinen Fremdkapitalhebel.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilieninvestition?
Ab welcher Rendite sich eine Immobilieninvestition lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, da es von vielen externen Faktoren abhängt, was eine gute Rendite für Immobilien ist.
Als Kapitalanleger sind vermietete Immobilien nur eine Möglichkeit unter vielen, sein Geld zu investieren. Bekommt man zum Beispiel auf Staatsanleihen 10% Rendite, so ist eine Immobilieninvestition mit 4% Rendite höchst uninteressant.
Warum sollte ein Investor sich mit 4% Rendite zufriedengeben (und sich die Mühe der Vermietung machen), wenn er mit weniger Aufwand 10% Rendite auf sein Kapital bekommt.
Andersherum war es in den letzten Jahren so, dass man auf Staatsanleihen oder Festgeld keine Zinsen bekommen hat. Eine Immobilie mit einer Rendite von 4% kann in solch einem Umfeld lohnend sein, weil es einfach die rentabelste Option ist.
Das Ziel bei einer Immobilieninvestition sollte aus meiner Sicht aber immer sein, dass die Rendite so hoch ist, dass die Immobilie sich von selbst abbezahlt, dass also die Mieteinnahmen die kompletten Bewirtschaftungskosten und die Kosten des Kredites der Immobilie decken.
Das ist nötig und sinnvoll, um das Risiko zu minimieren. Kauft man eine Immobilie, die sich nicht von selbst trägt, muss man jeden Monat Geld in die Immobilie investieren.
Das Investment verringert daher nicht nur den monatlichen finanziellen Spielraum, den man hat, sondern solch eine Investition kann auch sehr schnell zu einer schmerzhaften Verbindlichkeit werden, sobald die eigenen Einnahmen sinken.
Die Kreditrate muss nämlich weiterhin bezahlt werden, auch wenn man selbst vorübergehend zum Beispiel arbeitslos ist.
Kann man seine Kreditraten nicht bedienen, droht der Zwangsverkauf der Immobilie. Und der kommt meistens im denkbar schlechtesten Marktumfeld, wo die Preise von Immobilien gerade am Boden sind.
Faktoren, die die Rendite von Immobilien-Investitionen beeinflussen
Die Rendite von Immobilien-Investitionen hängt von vielen Faktoren ab. Einige davon kann man als Investor beeinflussen, andere nicht.
Der Kaufpreis
Den größten Einfluss auf die Rendite von Immobilien hat sicherlich der Kaufpreis.
Schafft man es im Einkauf den Kaufpreis nach unten zu verhandeln, steigt die Rendite der Immobilie, da die Mieteinnahmen der Immobilie ja gleichbleiben, durch den gesunkenen Kaufpreis man aber weniger für diese Mieteinnahmen bezahlen muss und auch die Kreditkosten für die Finanzierung der Immobilie sinken.
Die Mieteinnahmen
Gleich nach dem Kaufpreis sind die Mieteinnahmen der größte Einfluss für die Rendite bei Immobilien.
Kann man die Miete bei einer Immobilie steigern, wirkt sich dies 1:1 auf die Rendite der Immobilie aus, da alle anderen Faktoren wie Kaufpreis oder die Kosten gleichbleiben.
Die Lage
Die Lage ist ein wesentlicher Faktor für die Rendite. Je attraktiver die Lage, desto mehr Menschen wollen dort wohnen oder arbeiten.
Die Nachfrage ist hoch und damit auch die Preise. Gleichzeitig sind die Kosten für die Unterhaltung der Immobilie geringer, weil beispielsweise aufgrund der hohen Nachfrage keine Leerstände entstehen.
Da eine Immobilie in einer guten Lage weniger Risiken bezüglich Leerstand hat, sind die Renditen in guten Lagen oft niedriger als in schlechten Lagen. Die Rendite ist wie bei Aktien hier ein Indikator für das Risiko des Investments.
Die Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten beeinflussen sehr stark die Rendite von Immobilien, da sie einen großen Einfluss auf die Kosten einer Immobilie haben.
Nimmt man für einen Immobilienkauf zum Beispiel einen Kredit von 300.000€ auf und muss für diesen Kredit 1% Zinsen zahlen, hat man Zinskosten von 300.000€ * 0,01 / 12 = 250€ pro Monat.
Steigen die Zinsen auf 3%, hat man schon Zinskosten von 300.000€ * 0,03 / 12 = 750€ pro Monat. Bei ansonsten gleichbleibenden Einnahmen!
Hinweis: Genau das ist auch der Grund, warum die Immobilienpreise bei fallenden Zinsen steigen und bei steigenden Zinsen fallen.
Steigen die Zinsen, wird eine bestimmte Immobilie für Investoren weniger rentabel. Die Nachfrage geht zurück und die Preise geben nach, um die gesunkene Nachfrage zu kompensieren.
Fazit
Immobilien können eine sehr lohnende Investition sein. Um herauszufinden, ob eine Immobilie sich lohnt, muss man aber ein paar Zahlen wälzen und die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen.
Die Bruttomietrendite die in manchen Immobilieninseraten steht ist ein erster guter Anhaltspunkt, aber nicht ausreichend, um gute und lohnende Immobilien zur Kapitalanlage zu finden.
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