Die All-Money-Down-Technik
Wie funktioniert die All-Money-Down-Technik beim Kauf eines Eigenheims mit Bargeld? Lassen Sie mich zunächst wiederholen, dass ich wirklich kein Bargeld hatte, aber ich hatte eine beträchtliche Menge an Eigenkapital aus Terrys Haus und mehreren Häusern, die ich besaß, zusammengestellt, um mir eine beträchtliche Anzahlung in bar zu ermöglichen. Banken und Hypothekenbanken akzeptieren Geld aus einer Eigenheimkreditlinie als Bargeld, um ein Eigenheim zu kaufen. Zumindest 1997 nach den damaligen Finanzrichtlinien. Was Sie bei Hypotheken und Krediten beachten müssen, ist, dass sich die Richtlinien ständig ändern, sodass diese Technik, die ich 1997 verwendet habe, möglicherweise in Zukunft angewendet werden kann oder nicht. Ob es wieder verwendet werden kann oder nicht, ist mir eigentlich egal, da ich glaube, dass es früher oder später immer eine Möglichkeit geben wird, Immobilien mit begrenztem Geld zu kaufen. Es wird immer eine Technik geben, um Immobilien zu erwerben, aber genau wie das in Zukunft gemacht wird, weiß ich nicht genau.
Ich fing an, Häuser in der Mayfair-Sektion von Philadelphia zu kaufen, wobei die Preise zwischen 30.000 und 40.000 US-Dollar pro Haus lagen. Ich würde ein Haus mit drei Schlafzimmern und einem Badezimmer im zweiten Stock mit einer Küche, einem Esszimmer und einem Wohnzimmer im ersten Stock und einem Keller kaufen. Was wir in Philadelphia als Reihenhaus bezeichnen, besteht aus einer Veranda vor dem Haus und einem Hinterhof in der Breite des Hauses. Die meisten Reihenhäuser in Philadelphia sind weniger als zweiundzwanzig Fuß breit. Für diejenigen unter Ihnen, die nicht aus Philadelphia stammen und sich nicht vorstellen können, wie ein Reihenhaus in Philadelphia aussieht, empfehle ich Ihnen, den Film Rocky anzuschauen. Zweiundzwanzig Häuser auf jeder Seite jedes Blocks werden Ihre Fähigkeit, ein Nachbar zu sein, wirklich auf die Probe stellen. Dinge, die normalerweise zu einem Streit mit Ihren Nachbarn in Philadelphia führen, sind häufig auf das Parken, den Lärm Ihrer Kinder, den Ort zurückzuführen, an dem Sie Ihre Mülleimer, Partys und das Erscheinungsbild Ihres Hauses abstellen.
1998 zogen meine Freundin und ich zusammen in die Vororte von Philadelphia namens Warminster. Nachdem ich in einer Straße in Tacony gelebt hatte, ähnlich wie Rocky, freute ich mich wirklich darauf, Platz zwischen meinem Haus und meinem Nachbarn zu haben. Ich sagte Terry, er solle nicht einmal daran denken, mit den Leuten zu reden, die neben uns wohnten. Ich sagte ihr, wenn einer von ihnen mit einem Obstkuchen vorbeikommt, nehme ich ihn und stoße ihn wie einen Fußball direkt in ihren Hinterhof. Ich glaube, ich hatte ein Philadelphia Row Home Syndrom. Meine neuen Nachbarn in Warminster erwiesen sich als wundervolle Menschen, aber es dauerte achtzehn Monate, bis ich bereit war, das zu lernen.
Sie haben gerade Ihr Reihenhaus für 35.000 US-Dollar in Mayfair gekauft und nach 2000 US-Dollar an Abschlusskosten und 5.000 US-Dollar an Reparaturkosten finden Sie sich als guter Mieter wieder, der das Haus mieten möchte. Nachdem Sie das Haus mit einem positiven Cashflow von 200 USD pro Monat gemietet haben, haben Sie jetzt eine ausstehende Verschuldung von 42.000 USD auf Ihrer Eigenheimkreditlinie, die zurückgezahlt werden muss. Beim Kauf des Hauses habe ich keine Hypothek erhalten, da ich gerade ein Haus gegen Bargeld gekauft habe, wie es im Geschäft heißt. Alle Gelder, die ich für dieses Haus ausgegeben habe, wurden aus der Home-Equity-Kreditlinie ausgegeben.
Jetzt müssen Sie Ihre Home-Equity-Kreditlinie zurückzahlen, damit Sie es erneut tun können. Wir gehen jetzt mit Ihrer festen Immobilie zu einer Bank und teilen der Hypothekenabteilung mit, dass Sie eine Auszahlungsrefinanzierung Ihrer Immobilieninvestition durchführen möchten. Es ist hilfreich zu erklären, dass die Nachbarschaft, in der Sie Ihre Immobilie kaufen, eine größere Preisspanne haben sollte als die Nachbarschaft von Mayfair Mitte der 90er Jahre. Die Preisgestaltung von Häusern in Mayfair ist ziemlich ungewöhnlich, da Sie einen Unterschied von 3000 USD bei den Hauswerten von einem Block zum nächsten sehen würden. Dies war wichtig bei einer Auszahlungsrefinanzierung, da die Bank ziemlich leicht erkennen kann, dass ich meine Immobilie gerade für 35.000 USD gekauft habe, unabhängig davon, dass ich viele Reparaturen durchgeführt habe. Ich konnte die Tatsache rechtfertigen, dass ich mehr Geld für mein Haus ausgegeben habe, um es zu reparieren, und indem ich einen Mieter einbezog, war es jetzt vom Standpunkt der Investition aus ein rentables Grundstück.
Wenn ich das Glück hätte, dass ich dieses System des Kaufs von Häusern in Mayfair um ein Vielfaches übertroffen habe, würde der Gutachter Häuser ein oder zwei Häuserblocks entfernt nutzen und mit einer Schätzung von 45.000 USD zurückkommen. Damals gab es Programme, die es einem Investor ermöglichten, ein Haus für 10 Prozent weniger zu kaufen oder als Eigenkapital zu belassen, indem er eine 90-prozentige Auszahlungsrefinanzierung durchführte, die mir ungefähr 40.500 Dollar zurückgab. Mit dieser Technik konnte ich den größten Teil des Geldes, das ich auf das Grundstück gesteckt hatte, zurückerhalten. Ich habe im Grunde nur 1.500 Dollar für dieses neue Zuhause bezahlt. Warum gaben mir die Hypothekenbanken und die Gutachter immer wieder die Nummern, die ich wollte? Ich nehme an, weil sie das Geschäft wollten. Ich würde der Bank nur sagen, dass ich das brauche, um 45.000 Dollar zu verdienen, oder ich halte es einfach so, wie es ist. Sie schienen mir immer das zu geben, was ich im Rahmen der Vernunft wollte.
Dieser ganze Prozess dauerte drei bis vier Monate. In dieser Zeit habe ich vielleicht ein paar tausend Dollar gespart. Zwischen dem Geld, das ich durch meinen Job gespart hatte, und meinen Investitionen und der Refinanzierung von Auszahlungen hatte ich den größten Teil oder das gesamte Geld aus meiner Home-Equity-Kreditlinie aufgefüllt, die jetzt fast wieder Null war, um den Prozess erneut zu beginnen. Und genau das wollte ich tun. Ich habe dieses System verwendet, um vier bis sechs Häuser pro Jahr zu kaufen, wobei ich immer wieder das gleiche Geld verwendet habe, um Haus für Haus für Haus zu kaufen. In Wirklichkeit ist die Technik eine No-Money-Down- oder Little-Money-Down-Technik. Zu der Zeit hatte ich vielleicht 60.000 US-Dollar zur Verfügung, um Häuser von meinem HELOC zu kaufen, also kaufte ich ein Haus und füllte das Geld wieder auf. Es war eine großartige Technik, die legal war, und ich konnte meinen Traum, ein Immobilieninvestor zu sein, ganztägig verwirklichen, obwohl ich noch nicht da war.
In den Jahren von 1995 bis 2002 stieg der Immobilienmarkt in Philadelphia von Jahr zu Jahr schrittweise um etwa 6 Prozent. Ich begann mein Nettovermögen zu verfolgen, das zu 100 Prozent aus Eigenkapital bestand, was bedeutete, dass ich bei der Berechnung meines Nettovermögens keine anderen Formen von Investitionen zu berücksichtigen hatte. Generell verliefen die ersten fünf Jahre meiner Immobilienkarriere aufgrund der schlechten Entscheidungen, die ich beim Kauf von Gebäuden getroffen habe, und des Marktrückgangs nicht gut. Darüber hinaus machte es mein Mangel an Wissen und Erfahrung in Reparaturen schwierig. Die zweiten fünf Jahre meiner Immobilienkarriere, die ich gerade erklärt habe, haben auch nicht viel Geld verdient. Ich unterstützte mich hauptsächlich durch meine Karriere als Verkäufer, aber ich konnte definitiv die Schrift an der Wand sehen, dass Immobilien auf der Straße mein Vollzeit-Auftritt sein würden.
Immobilienprofis von Amerika
Ich besitze ein Bürogebäude mit einer Immobilienfirma als Mieter namens Realty Professionals of America. Das Unternehmen hat einen großartigen Plan, bei dem ein neuer Agent 75 Prozent der Provision erhält und der Makler nur 25 Prozent. Wenn Sie es nicht wissen, ist dies ein ziemlich gutes Geschäft, insbesondere für einen neuen Immobilienmakler. Das Unternehmen bietet dem Agenten, der sie bei jedem Geschäft sponsert, eine Sponsorengebühr von 5 Prozent an. Wenn Sie eine Person, die ein Makler ist, zu dem Unternehmen bringen, das Sie gesponsert haben, zahlt Ihnen der Makler ein Sponsoring von 5 Prozent aus dem Ende des Maklers, damit der neue Makler, den Sie gesponsert haben, immer noch 75 Prozent Provisionen verdienen kann. Darüber hinaus bietet Realty Professionals of America an, die Maklerprovision nach Erreichen der kumulierten Provisionsbenchmarks um 5 Prozent auf maximal 90 Prozent zu erhöhen. Sobald eine Provisionsbenchmark erreicht ist, wird der Provisionssatz eines Agenten nur dann gesenkt, wenn die Provisionen im folgenden Jahr keinen niedrigeren Basisbetrag erreichen. Derzeit behalte ich 85 Prozent aller Provisionen meiner Deals. Außerdem erhalte ich Sponsoring-Schecks in Höhe von 5 Prozent von den Provisionen, die die von mir gesponserten Agenten verdienen. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie Sie für den wunderbaren Plan von Realty Professionals of America gesponsert werden können, rufen Sie mich bitte direkt unter 267-988-2000 an.
Meine Immobilienlizenz erhalten
Eines der Dinge, die ich im Sommer 2005 nach meinem Vollzeitjob getan habe, war, Pläne zu schmieden, um meine Immobilienlizenz zu erhalten. Meine Immobilienlizenz zu bekommen war etwas, was ich immer tun wollte, aber nie die Zeit dazu zu haben schien. Ich bin sicher, Sie haben diese Entschuldigung tausendmal gehört. Die Leute sagen immer, dass sie etwas tun werden, sobald sie die Zeit dafür finden, aber sie scheinen nie die Zeit zu finden, oder? Ich versuche, mich für nichts entschuldigen zu lassen. Bevor ich meinen Vollzeitjob verlassen habe, habe ich mich entschieden, dass eines der ersten Dinge, die ich tun würde, darin besteht, meine Immobilienlizenz zu erhalten. Ich schrieb mich an einer Schule namens American Real Estate Institute für ein zweiwöchiges Vollzeitprogramm ein, um meine Lizenz zum Verkauf von Immobilien im Bundesstaat Pennsylvania zu erhalten. Zwei großartige Leute mit einer Welt voller Erfahrung haben die Klasse unterrichtet, und ich habe die Zeit, die ich dort verbracht habe, genossen. Unmittelbar nach Abschluss des Kurses am American Real Estate Institute buchte ich den nächsten vom Staat angebotenen Tag, um das Staatsexamen abzulegen. Der Rat meiner Lehrer, die Prüfung unmittelbar nach dem Unterricht abzulegen, erwies sich als ausgezeichneter Vorschlag. Ich habe die Prüfung mit Bravour bestanden und meine Lizenz seitdem viele Male verwendet, um Immobilien zu kaufen und die Kosten zu senken. Wenn Sie ein Vollzeit-Immobilieninvestor oder ein gewerblicher Immobilieninvestor sein wollen, müssen Sie fast eine Lizenz erwerben. Obwohl ich einige Leute kenne, die das nicht glauben, bin ich überzeugt, dass dies der einzige Weg ist.
Ich arbeitete an einem Geschäft mit 3 Millionen US-Dollar, bei dem die Provision für den Immobilienmakler des Käufers 75.000 US-Dollar betrug. Als mein Broker eine Aktie übernahm, hatte ich allein für diesen Deal eine Provision von 63.000 USD. Mit den durchschnittlichen Kosten pro Jahr als Makler von etwa 1200 USD pro Jahr hätte dieser eine Deal allein meine Immobilienlizenz für dreiundfünfzig Jahre bezahlt. Ganz zu schweigen von all den anderen Nebenleistungen wie dem Zugang zum Mehrfachnotierungsdienst, der zu vielen Maklern in diesem Land angeboten wird. Während es andere Möglichkeiten gibt, auf die Mehrfachnotierungsdienste oder ein ähnliches Programm zuzugreifen, ist eine Immobilienlizenz ein guter Weg.
Einige der Nachteile, die ich immer wieder von Ihrer Immobilienlizenz höre, sind die Tatsache, dass Sie offenlegen müssen, dass Sie Makler sind, wenn Sie ein Haus kaufen, wenn Sie sich selbst vertreten. Vielleicht fehlt mir etwas, aber ich sehe das überhaupt nicht als negativ an. Wenn Sie sich mit Verhandlungskunst auskennen, ist dies nur eine weitere Hürde, mit der Sie sich befassen müssen. Ich nehme an, Sie könnten in eine Klage geraten, in der ein Gericht davon ausgehen könnte, dass Sie als Makler all diese Dinge wissen sollten. Ich verbringe mein Leben nicht damit, mir Sorgen um die Millionen Möglichkeiten zu machen, wie ich verklagt werden kann, sondern mich jedes Mal, wenn ich die Straße überquere, um ein Auto zu fahren.
Der Abhängige
Von seiner ersten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie vor über 20 Jahren bis zu seiner unermüdlichen Suche nach dem nächsten großen Angebot jeden Tag ist Falcone eine ununterbrochene Immobilieninvestitionsmaschine!
Abhängig werden
Manchmal ist Sucht eine sehr gute Sache. In diesem Buch zeigt Ihnen Phil Falcone, der ultimative Immobiliensüchtige, wie Sie als Immobilieninvestor erstaunliche Erfolge erzielen können:
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Frank, witzig und informativ, Addicted to Real Estate wird jeden Investor dazu inspirieren, in der lohnenden Welt der Immobilien ein höheres Maß an Antrieb und Erfolg zu erzielen.
Phil Falcone ist ein hauptberuflicher Immobilieninvestor aus der Region Philadelphia, der im Alter von 23 Jahren in das Geschäft eingestiegen ist und dessen Portfolio heute gewerbliche Büros, Wohnhäuser und Wohnhäuser umfasst. Als Eigentümer der Falcone Real Estate Holding Corporation ist er stolz auf seinen ununterbrochenen Immobilienfokus und seine Entschlossenheit, seine Fähigkeit, ein großartiger Coach und Mentor zu sein, und auf seine unterhaltsame, unkonventionelle Herangehensweise an Immobilien.
